了解互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X6種模式的含義
“互聯(lián)網(wǎng)+”在國家的強(qiáng)大背書之下,成為了時(shí)下最為火熱的詞匯之一。在“衣食住行”領(lǐng)域里,服裝、餐飲、出行這三個(gè)行業(yè)已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)深刻的顛覆了,而分量最重的房地產(chǎn)業(yè)正在摸索與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的模式。
一、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的三個(gè)階段
我嘗試將“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的發(fā)展大致劃分為三個(gè)階段:
第一個(gè)是“+”時(shí)代,關(guān)鍵詞是“工具,利用你”。在移動互聯(lián)網(wǎng)仿佛一夜之間席卷全中國的時(shí)候,很多房地產(chǎn)企業(yè)措手不及,有迷惑,有驚恐,之后逐漸開始學(xué)習(xí)、使用互聯(lián)網(wǎng)的思維和技術(shù),慢慢嘗試諸如電子商務(wù)、網(wǎng)上賣房等,主要目的是縮短渠道、提升效率、促進(jìn)銷售。這個(gè)階段,我認(rèn)為更多的像“+互聯(lián)網(wǎng)”,互聯(lián)網(wǎng)被當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)一種可選的新工具,而互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)則體現(xiàn)競爭關(guān)系,甚至傳統(tǒng)企業(yè)在線上和線下還存在隱性的自我競爭,從出現(xiàn)頻次很高的顛覆、替代、革命等激烈字眼上可以感受到整體的氛圍。
第二個(gè)是“夾”時(shí)代,關(guān)鍵詞是“合作,我和你”。一方面,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開始跳出科技、信息的業(yè)務(wù)范疇,向?qū)嶓w服務(wù)衍伸,逐漸“變重”;另一方面,有實(shí)力和遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)也開始嘗試基于互聯(lián)網(wǎng)來重構(gòu)自身體系和業(yè)務(wù),努力“變輕”?;ヂ?lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)不再是非此即彼,而是嘗試合作。此外,房地產(chǎn)還探索與其他“不相關(guān)”行業(yè)的跨界聯(lián)合,左手是互聯(lián)網(wǎng),右手是X產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)與雙方互相“夾”住,形成咬合的齒輪組,共同推動創(chuàng)新。
這個(gè)階段,我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)在合作中仍是相對獨(dú)立的個(gè)體,也打著各自的小算盤,比如房地產(chǎn)企業(yè)希望引入智能家居、新科技來提升產(chǎn)品層級,改善服務(wù),黏住客戶;而互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)則希望將自己的產(chǎn)品滲透到社區(qū)和房間內(nèi),培養(yǎng)用戶習(xí)慣,進(jìn)而培育自己的客戶群。
第三個(gè)是“家”時(shí)代,關(guān)鍵詞是“融合,不分你我”。未來,互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)與相關(guān)企業(yè)之間的邊界將會被抹平,不互為工具,也不是單純的合作,而是融合,借助大數(shù)據(jù)、人工智能、工業(yè)N.0,成為圍繞著人、家居需求而形成的生態(tài)鏈的一個(gè)個(gè)模塊。
二、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”的6種模式
目前,一些有實(shí)力的房企開始步入了“夾”時(shí)代。聚焦人(租戶和業(yè)主)、財(cái)(資金)、物(辦公和住宅空間)三大要素,我們試圖跳出營銷的范疇,總結(jié)了6種“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”模式,思考房地產(chǎn)與移動互聯(lián)網(wǎng)、其他產(chǎn)業(yè)的跨界結(jié)合,能否“改造”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的前端(辦公模塊化、住宅定制化、投融資網(wǎng)絡(luò)化)和后端(公寓社交化、住家智慧化、服務(wù)增值化),完成新物種進(jìn)化的第一步。
1、辦公模塊化:互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)
我國正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口,2014年全年國內(nèi)新注冊市場主體1293萬戶,同比增長45.9%。產(chǎn)業(yè)升級也將大批老舊廠房、批發(fā)市場騰出來,這些資源亟待“激活”。
在地產(chǎn)商介入之前,國內(nèi)的眾創(chuàng)空間已有不少,諸如產(chǎn)業(yè)咖啡館、孵化器、創(chuàng)新工場等等。近年來,開發(fā)商主導(dǎo)的眾創(chuàng)空間在顯著增加,以wework模式為例,用折扣價(jià)租下某寫字樓的一兩層,然后將辦公場地劃分成許多小塊,租給那些希望共享資源的初創(chuàng)企業(yè)。
目前,盈利方式主要有4種,一是分時(shí)分塊收較高租金,比如SOHO 3Q;二是部分持有,收取低租金,比如萬科云城;三是用產(chǎn)權(quán)置換股權(quán),比如深圳星河;四是提供全方位服務(wù),收取服務(wù)費(fèi),比如毛大慶的優(yōu)客工場。
2、住宅定制化:互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+移動C2B
C2B即消費(fèi)者根據(jù)自身需求定制產(chǎn)品和價(jià)格,生產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費(fèi)者需求進(jìn)行定制化生產(chǎn)。產(chǎn)品定制在工業(yè)和日產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域較為多見,而說到房屋定制,對國內(nèi)消費(fèi)者來說似乎是土豪才能享受的事。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高,個(gè)性化房屋的需求會更加明顯。
2014年,萬通提出了自由筑屋定制夢,就是搭建一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺,集結(jié)一群購房者,根據(jù)購房者的集體意愿,提供造房團(tuán)隊(duì),由這個(gè)平臺全程跟蹤建造進(jìn)程,提供后勤支援。這種模式的好處在于先定再建,開發(fā)商解決了客戶問題,而購房者能擁有更多選擇權(quán)。今年5月原世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅宣布離職創(chuàng)業(yè),就是打造中國首個(gè)基于C2B邏輯的地產(chǎn)移動互聯(lián)平臺,利用移動互聯(lián)技術(shù)與大數(shù)據(jù)系統(tǒng)完成客戶需求開發(fā)以及與之匹配的規(guī)?;a(chǎn)品定制與營銷,創(chuàng)造全新的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)運(yùn)營模式。
3、投融資網(wǎng)絡(luò)化:互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融
互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合,能否開辟一條開發(fā)商融資和購房者投資的新路?比如近期比較火的房地產(chǎn)眾籌,可以為購房者提供優(yōu)惠和貸款,還可以與金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)金融產(chǎn)品,房企借此得到融資和意向客戶,消費(fèi)者可以較少的錢投資房地產(chǎn),獲取投資收益。
今年5月中國平安在入股碧桂園之后,雙方攜手推出首個(gè)“開發(fā)眾籌”項(xiàng)目,項(xiàng)目以每平方米為單位而不是按套進(jìn)行資金的募集,把項(xiàng)目包裝成保險(xiǎn)、債券或者余額寶那樣的金融產(chǎn)品,將眾籌建房的行為變成購買金融產(chǎn)品,投資者并不會直接接觸開發(fā)商,“繞開”預(yù)售制度。
不論是眾籌、P2P、P2W,還是資產(chǎn)證券化,未來房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的融合大有可為。
4、公寓社交化:互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+社交
對于大城市的外地年輕人來說,在滿足租住的前提下,還有較強(qiáng)的交流需求,于是以社交公寓、長租公寓為代表的新模式出現(xiàn)了。
與中介、公寓相比,“社交公寓”的定位更接近“社區(qū)平臺”,房子只是載體,重要的是社區(qū)運(yùn)營和管理。以前開發(fā)商追求土地價(jià)值最大化,是開發(fā)的邏輯,是B端思維;而“社交公寓”更多是從人的需求要效益,是運(yùn)營的邏輯,是C端思維。租客用私人小空間去換取社交大空間,運(yùn)營商則通過造圈子、增加黏性,從各種衍生需求挖到金子,同時(shí)還可以與開發(fā)商、基金合作,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。這種模式看似容易,其實(shí)卻有很高的門檻。
5、住家智慧化:互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+智能系統(tǒng)
某種程度上,人類就是為了讓自己能更“懶”而推動科技和社會進(jìn)步的,智能系統(tǒng)會讓居家生活更簡單舒適,于是諸如騰訊、小米、360等互聯(lián)網(wǎng)巨頭與方興、正榮、華遠(yuǎn)等房企都展開了合作。
將來,智能系統(tǒng)絕不僅僅是生物識別、遠(yuǎn)程控制,而是從單獨(dú)產(chǎn)品的智能化向系統(tǒng)化、平臺化、去中心化發(fā)展,最終實(shí)現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)化和人工智能,通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將家居中的各種設(shè)備連接在一起,并能夠統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理,最終為提供更為舒適、安全、便捷、環(huán)保的生活環(huán)境所服務(wù),科幻電影里的生活場景可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
6、服務(wù)增值化:互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+社區(qū)O2O
未來房地產(chǎn)的競爭看的不是誰的面積大、誰的產(chǎn)品多,而是看誰的體驗(yàn)做的好。住戶的生活空間體驗(yàn)是線上和線下O2O的,像互聯(lián)網(wǎng)一樣,讓住戶感覺很好玩,很有趣。所有的社區(qū)服務(wù)應(yīng)該圍繞家和人展開,社區(qū)是生活共性生活的集合體,生活需求的直接的觸點(diǎn)。互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)是依托,根本目的是借助它們?yōu)樽籼峁┰鲋捣?wù)。
服務(wù)如何實(shí)現(xiàn)真正的O2O,需要解決幾個(gè)問題:一是要有集成服務(wù)移動平臺,通常是APP類應(yīng)用;二是有橫向覆蓋眾多服務(wù)的運(yùn)營機(jī)制,比如購買流程、價(jià)格折算、積分兌換等;三是線下縱向的服務(wù)商管理,如何挑選、合作、利益分配等,讓服務(wù)商有錢賺,住戶更放心。
本文也只是管中窺豹,無法全面、透徹的剖析現(xiàn)在和預(yù)測未來,但我們相信,在“夾”時(shí)代的高級階段,“互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)和X”將會產(chǎn)生全新的經(jīng)濟(jì)形態(tài),可能產(chǎn)生于6種模式之中,也可能完全不是。
正如陳春花所說:“現(xiàn)在所發(fā)生的一切,具有著未來的屬性,未來本身就是現(xiàn)在。”只要敢想,大膽去做,有什么不可能呢?
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